전세 계약 전에 확인할 것 : 등기부 보는 법과 깡통전세 피하는 네 가지 원칙

깡통전세는 주택 가격보다 전세보증금이 크거나, 보증금과 담보 채무를 합한 금액이 주택 가격보다 큰 경우입니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금 전액을 회수하지 못하므로 계약 전에 걸러내야 합니다. 2022년 말 두 편으로 쓴 글을 합쳐 정리하고, 그 뒤 전세사기 사건들을 겪으며 확인된 내용을 덧붙입니다.

1. 등기부는 "말소사항 포함"으로 봅니다

중개사가 "깨끗한 집"이라고 할 때는 보통 등기사항전부증명서에 근저당권 같은 제한이 없다는 뜻입니다. 그 말을 믿지 말고 직접 봐야 하는데, 인터넷등기소에서 열람할 때 "현재 유효사항"이 아니라 "말소사항 포함"으로 떼야 임대인의 과거 이력이 보입니다.

갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 소유자와 계약서상 임대인이 같은 사람인지 확인하고, 압류·가압류·가처분 같은 소유권 이전 외의 기재가 있는지 봅니다. 그런 제한이 있는 집은 피하십시오. 말소된 사항도 보아야 합니다. 임대인이 소유권을 취득한 뒤 가압류가 되었다가 말소된 이력이 있다면, 같은 일이 반복될 수 있는 사람입니다.

을구는 소유권 이외의 권리입니다. 근저당권, 전세권, 주택임차권(임차권등기)이 있는지 봅니다. 근저당권이 설정된 집은 경매 시 후순위로 밀리므로 권하지 않습니다. 현재 임차권등기가 되어 있거나, 지금 임대인이 소유한 동안 임차권등기가 설정되었다가 말소된 이력이 있다면 그 집은 피하십시오. 이전 세입자가 보증금을 못 받아 등기를 했다는 뜻입니다.

이 세 가지를 다 확인해도 완전히 안심할 수는 없습니다. 우리 법은 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않기 때문입니다. 그래서 아래 원칙이 더 필요합니다.

2. 신축 빌라는 시세를 알 수 없습니다

주택 가격과 보증금을 비교하려면 시세를 알아야 하는데 신축 빌라는 시세가 없습니다. 분양가는 부풀려지기 쉬워 기준이 되지 못합니다. 깡통전세 사기의 대부분이 신축 빌라에서 일어난 이유입니다. 새집의 장점이 분명하더라도, 저라면 가급적 피하겠습니다.

3. 임대인 본인이 계약서를 쓰는지 확인합니다

대리인이 권한 안에서 한 계약은 본인에게 효력이 있으므로(민법 제114조) 대리 계약 자체가 위법은 아닙니다. 그러나 여러 전세사기 사건을 보면, 임대인과 아무 관계도 없는 제3자가 대리인으로 나와 계약하는 경우 사기일 가능성이 높습니다. 임대인은 명의만 빌려준 사람이고 대리인이 보증금을 노리는 구조입니다. 대리인이 배우자나 가족이 아닌 제3자라면 일단 의심하고, 임대인 본인과 영상통화라도 해서 위임 사실을 확인해야 합니다.

4. 돈을 지원해 주겠다는 말은 경고 신호입니다

중개사나 대리인이 "전세대출 이자를 지원하겠다", "이사비를 주겠다"고 하면 사기를 의심해야 합니다. 중개사는 수수료를 받는 사람인데 수수료보다 많은 돈을 줄 이유가 없고, 임대인은 보증금을 받는 사람인데 지원할 생각이면 보증금을 낮추면 됩니다. 이런 제안은 시세보다 높은 보증금을 받아 그 차액으로 집을 사는 구조에서 나옵니다.

5. 전세보증보험은 보증금을 지키는 비용입니다

집값이 오르던 시절에는 보증보험이 돈 낭비라는 인식이 있었습니다. 그러나 전세는 처음 만난 사람에게 수천만 원에서 수억 원을 2년 뒤 돌려받기로 하고 맡기는 계약입니다. 최소한의 안전장치가 필요합니다. 보증보험 가입이 안 되는 집도 있으므로, 계약서에 "보증보험 가입이 거절되면 계약은 해제되고 보증금을 즉시 반환한다"는 특약을 넣어야 합니다.

사기 피해자는 잘못이 없습니다. 작정하고 속이면 누구라도 당합니다. 그러나 위 다섯 가지만 지켜도 표적이 될 확률은 크게 낮아집니다. 이미 피해를 입으셨다면 대응 순서를 정리한 글(깡통전세·전세사기 대응 순서)을 참고하시고, 2026년 11월부터 시행되는 최소보상제도 확인하시기 바랍니다.