깡통전세·전세사기를 당했을 때 대응 순서 : 민사, 형사, 그리고 2026년 최소보상제

2023년 전국에서 "빌라왕"이 잇따라 드러난 뒤로 전세사기는 하나의 사건 유형이 되었습니다. 이 글은 그중 깡통전세(갭투자)를 이용한 전세사기를 당했을 때 무엇부터 해야 하는지를 순서대로 정리한 것입니다. 2026년 11월부터 시행되는 전세사기특별법 시행령 개정 내용도 끝에 덧붙였습니다.

1. 어떤 유형의 전세사기인지 먼저 구분합니다

전세사기는 크게 네 유형입니다. ① 깡통전세(갭투자)를 이용한 사기, ② 집주인의 대리인이 월세계약 체결만 위임받고 전세계약을 체결하는 사기, ③ 소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자가 전세계약을 체결하는 신탁사기, ④ 집주인이 같은 집을 여러 사람에게 전세 주는 이중계약 사기입니다. 유형에 따라 민사적 권리와 형사 책임의 구조가 다릅니다. 이 글은 ①을 다룹니다.

2. 내가 깡통전세 피해자인지 확인하는 법

방법은 간단합니다. 인터넷등기소에서 거주하는 부동산의 등기사항전부증명서를 열람하고 갑구를 봅니다. 깡통전세 사기라면 집주인이 바뀌어 있을 것입니다. 매매일자, 등기일자, 거래가액을 확인하고, 내 전세계약 체결일과 보증금 액수와 비교합니다.

다음 세 가지가 겹치면 피해자일 가능성이 큽니다. 전세계약 체결일과 매매일자가 3개월 안팎으로 가깝다. 보증금과 거래가액이 같거나 거래가액이 오히려 낮다. 바뀐 집주인과 연락이 잘 되지 않는다. 물론 이에 해당해도 정상 거래인 경우가 있으므로, 단정하기 전에 등기부와 계약서를 가지고 상담받는 것이 좋습니다.

3. 보증금 돌려받기 : 임차권등기와 반환소송

만기 전에 갱신하지 않겠다고 통지했는데 바뀐 집주인은 연락이 안 되거나, 겨우 연락이 닿으면 "그 집을 사는 게 어떠냐"는 말을 합니다. 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험사에 청구하면 됩니다. 가입이 안 되어 있다면 임차권등기명령을 신청하고 바뀐 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 해야 합니다.

임차권등기도 되고 소송에서도 이길 것입니다. 그러나 바뀐 집주인은 대부분 돈이 없습니다. 자기 돈 한 푼 들이지 않고 소유권을 취득한 사람이라, 다음 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 줄 수 없는 구조입니다. 그렇다고 이 절차가 무의미한 것은 아닙니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기를 해 두어야 대항력과 우선변제권이 유지되고, 판결문이 있어야 경매·배당과 아래 최소보상제 신청에서 권리를 인정받습니다.

4. 고소를 해야 하는 이유

깡통전세 사기는 전국 경찰서에서 수사 중이지만 피해자 수가 워낙 많아 수사관이 내 사건을 먼저 찾아 주기를 기다릴 수 없습니다. 수사기관의 연락을 받지 못했다면 직접 고소해야 합니다.

고소가 중요한 이유는 민사 구조 때문입니다. 특별한 사정이 없는 한 임차인은 바뀐 집주인에게서만 보증금을 받을 수 있습니다. 그런데 수사가 진행되어 종전 집주인, 바뀐 집주인, 명의를 빌려준 사람, 중개인 등 범행에 가담한 사람들이 사기죄나 범죄단체조직죄로 처벌받으면, 그들 모두를 상대로 공동불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있는 길이 열립니다. 시간이 걸리고 쉽지 않은 과정이지만, 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 포기할 수는 없습니다.

고소 절차는 2026년 10월 2일부터 검찰청이 공소청으로 바뀌는 형사사법 개편이 있었지만, 피해자 입장에서 고소장을 경찰서에 접수하는 첫 단계는 같습니다. 경찰이 수사해 송치하면 공소청 검사가 기소 여부를 정합니다.

5. 2026년 11월 13일부터 시행되는 최소보상제

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령이 개정되어 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 핵심은 두 가지입니다.

첫째, 최소보상제입니다. 피해 주택을 경매나 공매로 처분했을 때 임차인이 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 그 부족분을 지원합니다. 지원액은 보증금의 3분의 1에서 ① 대항력·우선변제권으로 배당받은 금액, ② 보증금 반환청구로 회수한 금액, ③ 경매 차익, ④ 이미 받은 임대료 지원을 뺀 금액입니다. 예컨대 보증금 1억 5,000만 원이면 최소보장액은 5,000만 원이고, 배당 2,000만 원과 경매 차익 1,000만 원을 받았다면 나머지 2,000만 원을 국가가 지급합니다.

둘째, 선지급·후정산입니다. 신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약해 경매·공매 배당을 받을 수 없는 피해자에게는 경매가 끝나기 전에 최소보장액을 먼저 지급하고 나중에 정산합니다.

신청은 한국토지주택공사(LH)가 접수하고, LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 통지해야 합니다. 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 나중에 보증금을 추가로 회수하면 그만큼 반환해야 합니다.

이 제도를 이용하려면 먼저 전세사기피해자 결정을 받아야 하고, 그 전제로 임차권등기, 배당요구, 보증금반환 판결 같은 민사 절차가 정리되어 있어야 합니다. 그래서 3항의 절차를 "어차피 못 받을 돈"이라며 건너뛰면 안 됩니다. 피해자 결정 신청부터 최소보상제 신청까지 한 흐름으로 설계해야 하므로, 전세사기 사건을 진행해 본 변호사에게 전체 일정을 맡기시기를 권합니다.