실거주한다며 갱신을 거절한 집주인이 집을 내놓았다면 : 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 손해배상

임차인이 계약갱신을 요구했는데 임대인이 "내가 들어와 살겠다"며 거절했습니다. 임차인은 이사를 나갔고, 몇 달 뒤 그 집이 다른 사람에게 임대되었거나 매물로 올라와 있는 것을 발견합니다. 이 상황에 대비해 주택임대차보호법은 손해배상 규정을 두고 있습니다. 요건과 배상액, 그리고 실무에서 다투어지는 지점을 정리합니다.

1. 실거주를 이유로 한 갱신 거절

주택임대차보호법 제6조의3 ① (전략) 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

임대인이나 그 부모·자녀가 실제로 거주하려는 경우 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원은 실거주 의사의 존재는 임대인이 증명해야 하고, 임대인의 주거 상황, 가족의 생활 관계, 거절 전후의 사정 등을 종합해 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 의사인지를 판단한다고 봅니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 즉 "실거주하겠다"는 말만으로 거절이 정당해지지는 않습니다.

2. 거절해 놓고 다른 사람에게 임대하면

제6조의3 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

요건은 셋입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절했을 것, 갱신되었더라면 존속했을 기간(보통 2년) 안에 제3자에게 임대했을 것, 그에 정당한 사유가 없을 것입니다. 배상액은 월차임 3개월분, 새 임차인에게서 받는 차임과 종전 차임 차액의 2년분, 실제 손해액 가운데 가장 큰 금액입니다. 전세라면 보증금을 법정 전환율로 월차임으로 환산해 계산합니다.

3. 실무의 쟁점 : 매도와 매물 등록

조문은 "제3자에게 임대한 경우"라고 되어 있습니다. 그래서 실거주를 이유로 내보낸 뒤 집을 판 경우, 또는 매물로 내놓고 아직 팔리지 않은 경우가 여기에 해당하는지가 다투어집니다.

제5항에 바로 해당하지 않더라도 길이 없는 것은 아닙니다. 처음부터 실거주 의사가 없었음에도 있다고 하여 갱신을 거절했다면 그 거절 자체가 위법하므로 민법상 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있고, 이때는 제6항의 정액이 아니라 실제 손해(이사비, 중개수수료, 새 임대차의 차임 증가분 등)를 입증해 청구합니다. 갱신 거절 직후 매물로 등록한 사실, 실거주를 위한 준비(이사, 전입, 자녀 전학 등)가 전혀 없었던 사실, 거절 전후 중개사와 주고받은 대화는 실거주 의사가 없었음을 보여 주는 중요한 정황입니다.

반대로 임대인 입장에서 거절 당시에는 실거주 의사가 있었으나 그 뒤 사정이 바뀐 경우(전근, 질병, 가족 사정)는 "정당한 사유"로 다툴 수 있으므로, 사정 변경의 시점과 증빙을 갖추어야 합니다.

4. 임차인이 지금 할 일

갱신 거절 통지를 받았을 때부터 기록을 남겨야 합니다. 거절 통지와 그 이유, 임대인과의 대화, 이사 나간 날짜, 새 집의 계약 조건과 비용을 보관하고, 이사 뒤에도 종전 주택의 등기부와 부동산 매물 사이트, 전입 여부를 주기적으로 확인합니다. 제3자 임대나 매도가 확인되면 그 시점의 자료(매물 캡처, 등기부, 새 임차인의 전입 사실)를 바로 확보해야 합니다. 청구는 손해를 안 날부터 3년 안에 해야 하므로 시간 여유는 있지만, 증거는 시간이 지나면 사라집니다.

저는 현재 같은 유형의 사건을 임차인 측에서 진행하고 있습니다. 실거주 갱신 거절 뒤 집이 매물로 나온 상황이라면, 자료를 가지고 오시면 제5항 청구와 불법행위 청구 가운데 어느 쪽으로 구성할지 바로 검토해 드리겠습니다.